置换基础知识培训教案

目      的：让经纪人在最短的时间内了解房屋上市的流程，购买方式，及
上市的注意事项，为经纪人从事房屋置换工作打下牢固的基础。

提     纲：
     1.房屋的性质及其它
2.买卖二手房需要提供哪些材料
3.二手房交易中买卖双方应该交纳的费用
4.房地局过户流程及过户时间
5.全额付款的交易流程，收费标准
6.商业贷款的交易流程，收费标准
7.公积金贷款的交易流程，收费标准
8.转按揭的交易流程，收费标准
9。央产房交易流程

前言
二手房，通俗点说，二手房即个人（也可能是单位或组织）购买之后再卖出来的房屋。主要是区别于开发商直接卖出的房（即“一手房”）。
　　由于二手房市场上已购公房的交易量比较大，许多人甚至误以为二手房就是已购公房，其实，二手房中的商品房所占比例越来越大。与已购公房相比，二手商品房一般比较新，户型结构更合理，价格相比于同类一手房优势更为明显，许多房主由于特殊原因出售，即使刚买从未住过，出售时也比市场价低出许多。许多时候，买同一个楼盘（或同类型）的一手商品房，远不如买一套二手商品房。
　　目前，一些大型的、有实力的房地产经纪公司已看好二手商品房这一极具发展潜力的市场，各大中介公司还专门成立了商品房部，主要从事商品房转让的代理、居间业务。

一. 房屋的性质及其它   
A.房屋的分类
一. 按房屋结构分类：

      平房
          普通平房
          四合院
      楼房
          多层楼：7层和7层以下，多无电梯。
          筒子楼：住户无独立的卫生间与厨房。
          高层楼：7层以上，有电梯。
二.房屋楼层分类
低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
　小高层：　人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。以板式小高层为主。
高层：14层以上的为高层楼，一般以塔楼为主，居住人群较为密集
　　     跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
　　     复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

三.以其承重结构所用的材料划分类：
一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构
塔楼和板楼的优劣：由于北京人大多喜欢坐北朝南、南北通风的房屋，板楼比塔楼更受欢迎。但如果板楼做得进身太深(超过15米)，房屋中间的采光会受到影响；马路边东西向的板楼则基本失去了板楼的优势；砖混结构的板楼，户内多数墙体起承重作用，室内格局大多难以改变。塔楼建筑的框架结构突破了16层高的技术限制，可以更充分地利用土地，外立面也可以盖得丰富多彩，而且很多塔楼的室内间隔也可以自行改变，但传统的方型塔楼北向户型终年见不到阳光，居住的舒适度较差。目前，塔楼设计师们已利用塔楼变化余地较大的特点，通过造型变化，设计出了T字形、井字型、L型、蝶型、风车型等各种不同形式的塔楼。
　　　　
B.房屋 的 长 宽 高

1)住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。
2)住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。为保证具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
3)住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。　　
4)住宅的净高　住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
C.房屋的套内建筑面积
由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
D.房屋共维修基金
是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。公共维修基金的交纳标准为：购房人购房时交纳，比例为购房款的2%。
E.商品房的五证：
《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》

F.名词解释

1.公房：是从单位或房管局分得的住房，分为使用权公房和已购公有住房两部分。
2.私房：
3.已购公房：单位职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于单位的公有住房，职工根据国家政策，按房改成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也可视为已购公房。以成本价购买的房屋，其房产证编号为“海私成字第×××号”。以标准价购买的房屋，其房产证编号为“海私标字第×××号”，转让时须再补交6％的价款后方能和以成本价购买的房屋一样出售。
4.央产房：同上，在单位前面加上中央字样。
5.使用权公房：即承租房，只能居住，不能自行转让，出租或赠予，最显著的特征为要交房租。
6.经济适用房：经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。
7.商品房：指直接从开发商手中购买的房产，这种房屋的建设用地一般是通过出让的方式获得，开发商在取得土地使用权时向国家支付了土地出让金，个人在购买房产时，房价里亦包含了土地出让金，再转让时，不用再补交土地出让金，买卖双方只负担规定的税费即可，这种产权即俗称的“大产权”。以海淀区为例，此类产权房的房产证编号为“海私字第×××号”。 在二手房市场上，已经转让过的“小产权”房以及以市场价购买的公有住房，再转让时，等同于商品房（“大产权”房）。已经转让过的“小产权”房的房产证编号为“海私移字第×××号”。
8.公寓
9.别墅
10.容积率：所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。一般情况下，塔楼、多层住宅、板楼容积率都在１．０以上，别墅等高档住宅才能在１．０以下。据了解，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过５，多层住宅应不超过３，绿化率应不低于３０％。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
11.普通住宅的鉴定：本市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在１．０（含）以上；单套建筑面积在１４０（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。
12。居间中保 ：在房屋交易过程中，代理机构作为中间保证人，保障买卖双方交易顺利进行，并促成交易成功，并承担《居间担保合同》中规定的担保责任，这种行为被称为“居间担保。”

13.等额本息贷款 是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

14.等额本金贷款 是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

15.按揭（转按揭）转按揭”全称个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人向原贷款的银行将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人（指新借款人）而申请办理转按揭业务。北京目前的转按揭业务一般指跨行转按揭。办理转按揭业务，卖方必须具备产权证，没有产权证无法办理转按揭。但有时产权证原件并不在业主手里，而是放在银行。

G.土地使用年限
           土地的取得方式不同为引线，按房屋产权性质分类：

土地取得方式：划拨（无偿、无期限），公房的土地是国家无偿划拨的。
出让（有偿、有期限）

按国家有关法律规定，土地使用权出让的最高年限为：

居住用地（也就是人们常说的商品房用地）全国统一标准年限70年；工业用地（也就是人们常说的工厂，工业区）是50年；教育、科技、文化卫生等带有福利性质的用地是50年；
商业、旅游、娱乐等盈利性项目是用地40年；综合或其他用地50年。

1.购买的商品房如何计算时间，按照目前情况，应依据五证当中的土地使用证上标明的土地出让终止日期。这样做其实不公平，往购买人拿到房屋的使用年限不足70年，请静观国家政策。在购买的时候，可以和开发商协商解决，以便获取最大利益。

2.购买已购公房后，该房屋产权性质变为商品房，以该楼第一个买卖并且交纳土地出让金的时间为准开始计算，民宅的使用年限是70年。最终保证同一宗地上的土地出让年限终止日相同。

H、二手房买卖的禁止
以下情形的二手房禁止买卖： （1）司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的；
（2）依法收回土地使用权的； （3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的； （4）权属有争议的； （5）未依法登记领取权属证书的； （6）已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的； （7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一： （1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的； （2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的； （3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； （4）上市出售后形成新的住房困难的； （5）擅自改变房屋使用性质的； （6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
（7）国家安全保密单位，机关办公区内和学校教学区内的公房不能出售
（8）部队及乡产权的房子不能出售。
（9）部级以上干部的房屋不能出售。
（10）央产为得到产权单位核准的 。
已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。 已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。


I.房屋所有权发生转移的类别
1、买卖：签约         办理过户          纳税（税费：契税1.5%、印花：0.5‰及其他）      取证
2、赠与：赠与公证       做房产评估      过户      纳税（契税：评估价的3%、印花5元）       取证
3、继承：继承公证        过户登记、交付印花税(5元)        取证
    注:如继承人是多人的话,卖房时只能由一人办理,其它人需做放弃继承公证.
4.分割：房屋共有人依法分割房产的行为，如夫妻离婚，兄弟姐妹分家，合伙企业解散，法人分立。需承担印花税5元。
5.夫妻更名：夫妻双方在没有办理共有权证的情况下，将产权证上的产权人夫妻互换。需承担印花税5元。




二.买卖二手房需要提供哪些材料
卖方：个人出售住房需提供以下材料：房产证原件    购房单位签定的购房协议原件     同住人同意出售证明业主夫妇的身份证 户口本    结婚证复印件    已购公房上市登记表    最初的购房凭证（交费收据等）     央产房还应提供：央产房上市登记表    物业供暖结清证明
另外，在销售期间应尽量保留与房屋有关的其他资料，比如最近结清的水及煤气费票据，另外还应保留好电卡及有线存折等，以备买卖双方交房时使用。如离婚：需提供离婚证、离婚协议、财产分割协议。如丧偶：需提供死亡证明。

        买方：身份证、户口簿、 暂住证 收入证明    学历证明    单身证明    结婚证明
补充：外国人，港澳台人士不可已购买已购公房和经济适用房，可以购买二手商品房，港澳人士购买的手续和内地相同，外国人和台湾人先要到建国门内大街恒基大厦办公楼办理《涉外人员在京购买房屋审批单》，贷款只能个人去花旗或汇丰银行申请办理，购房款不能使外币 ，卖方带上买卖合同及于购买房屋的房产证的复印件办理。

三.二手房交易中买卖双方应该交纳的费用：

已购公房交易
买方：    契税——成交价的1.5%      土地出让金——1560×1%×建筑面积
           万分之五的印花税    
卖方：    万分之五的印花税     如果卖方的房屋是标准价（含标准价优惠办法）购买的，那么在交易时卖方应该将套房屋补成成本价，应交的费用为：1560×6%×建筑面积，而后再交易。备注：告诉经纪人如何辨别。
（说明：目前市场上的安居和回迁的经济适用房的交易和已购公房相同。成交价的3%来交土地出让金）
    例：


经济适用房交易
卖方：    万分之五的印花税     购买5年后交易的按成交价格的10%缴纳综合地价款（此种情况买方不需要交成交价格3%的土地出让金）。
买方：    个人购买的按照1.5%缴纳契税    单位购买的按照3%缴纳契税
例：

商品房交易
买方：    契税——成交价的1.5%      万分之五的印花税    
卖方：    万分之五的印花税

四.房地局过户流程及过户时间
目前，在北京地区二手房的交易具备多样化，每个区的工作流程都不一样，因此，在我们的日常工作中不仅要记住本区所涉及的房地局交易所的流程，还应熟悉其他区县的交易流程，只有这样才能更好的为客户服务，下面是各个区县的交易流程表：

五.全额付款的交易流程，收费标准
客户全额付款的交易流程：
    签定三方合同（同时支付定金，收取房产证等资料，填写买卖合同及收取代理费）——（七个工作日内）交全款——（五个工作日内）房地局办理登记手续并办理免税证明——规定时间完税——（七个工作日内）链家支付业主房款（支款前办理房屋交接交验手续）
链家收费标准：（权证代办免除代理服务费）

六.商业贷款的交易流程，收费标准
客户商业贷款的交易流程，收费标准
签三方合同（同时交定金，收取房产证等资料、填写买卖合同及收取代理费）→        （双方资料齐全后）约评估（7个工作日见评估报告）→见评估报告后的3个工作日内买方交首付款——（7个工作日内）约见律师 → 报银行审批（一般情况7个工作日审批结果），待银行审批通过后，办理登记手续并办理免税证明→完税过户（登记过户时间依据各区房地局）→银行放贷→银行支款（支款前物业交验手续）→办理抵押→取证
链家收费标准：

七.公积金贷款的交易流程，收费标准
住房公积金贷款 是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。
住房公积金管理机构有几种？
个人住房公积金管理机构分为几种？
北京住房公积金管理中心（简称市属）
中央国家机关住房资金管理中心（简称中直）。
国管局住房资金管理中心、简称国管局。
    目前链家可以代理                  的个人住房公积金贷款业务
资料齐全的情况下，审批需20个工作日，见完税放款2周。

公积金贷款相对与普通商业贷款有何优势？
公积金贷款利率低，1--5年3.96%，6-20年4.41%。
商业贷款利率1—5年5.508%      6—20年6.12%（建行）
公积金贷款对申请人有何基本要求？
具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；
在本市（包括所属区县）购买自住住房；
具有购买住房的合同或相关证明文件；
申请贷款前已连续缴存住房公积金6个月（含）以上或累计缴存住房公积金12个月（含）以上，且申请贷款时仍正常缴存；
提供管理中心认可的担保方式；
“缴存住房公积金”，指按时、足额缴存住房公积金，或按批准后的比例、按时缴存住房公积金，不含补缴住房公积金部分或预缴申请贷款日之后的住房公积金部分。
住房公积金处于封存状态的职工，不能申请住房公积金贷款。
夫妻双方申请过一次住房公积金贷款的，须将贷款全部还清后，才能再次申请该类贷款。
如何提取住房公积金一、提取条件　　 （1）购买自住住房；修、建自有住房； 　　 （2）房租超出家庭工资收入的规定比例的； 　　 （3）偿还住房贷款本息的。
二、提取方法　　 由汇缴单位（通常为个人所在单位）开具《住房公积金提取申请书》，加盖单位预留印鉴，后附有关支取证明材料，经住房公积金管理中心系统审核后，办理支取手续。
三、个人提交材料　　　　 1 、购买自住房屋：购房合同或协议，购房发票或收据，如配偶方为主买房人，须提供结婚证、主买房人的提取记录单，如未建公积金，需单位开证明；　　　　 2 、大修、翻建自有房屋：所属房管或物业部门的大修证明和产权证明，购买材料的明细发票，或分摊到个人的费用发票；　　　　 3 、自建自有住房：规划、房管部门宅基地批复或建房批准证明文件，购买材料及其他施工费用的明细发票；　　　　 4 、房租：租赁合同，房租发票或收据，承租人夫妇双方的收入证明。　　　　 5 、偿还住房贷款本息：借款合同、首付款发票及身份证明

八．转按揭的交易流程，收费标准

九．央产房交易流程
已购公房中有国家及中直机关单位出售给职工的住房，这部分为央产房，按照央产房的上市规定，必须由原单位建立住房档按后才可以办理。

央产上市流程
接待业主------电话确认------签订独家协议------填写上市登记表-----蓝岛办理上市------业主回原单位开具物业供暖结清证明------房屋具备上市资格

特殊核档注意事项
在实际工作中，会出现以下三种情况，造成房屋不能正常上市，遇到这类事情，经纪人应该积极处理，耐心问清情况，同时告诉业主，作为央产代理机构，这种事情我们经常遇到，您不用着急，请配合我们到单位开具同意出售证明或补报住房档案即可。而且，一般情况下单位也会积极配合您的行为。切忌将事情说得严重，影响业主的卖房情绪，从而影响其配合我们报档或开具证明。如果经纪人认为房屋的上市不成问题，也可先与业主签订独家协议或其它协议。
经纪人接待业主，并电话告诉交易办公室后会出现四种情况：
一.档案已到交易办公室，并经核准，具备上市资格，经纪人可按上市流程办理；
二.对于单位迟迟不建档，而业主急于成交，经纪人应及时将业主相关资料报蓝岛交易办公室，协调是否可以由房屋所在单位出具同意出售证明，来暂时代替该单位报档；或者由业主协调单位尽快报档。
三. 央产房已建档，却核不到档案的情况：
（1）单位是二级单位，其档案是报到一级单位，而一级单位还未及时上报。遇到这种情况，应积极协助业主，找到上级单位，催促其报档；或者协调交易办公室，是否可以由房屋所在的上级单位出具同意出售证明，来暂时代替该单位报档，以便上市。
（2）档案已到蓝岛交易办公室，但还未录入    ，遇到这种情况，应积极协调交易办公室，促其录入。
四.档案已到交易办公室，但是档案内容有误，或者档案内标明需回原单位办理超标问题及其它，经纪人应将了解的情况详细告诉业主，回原单位办理。

注意：经纪人接待业主时要问清以下三点以备查档
（1）产权人姓名    （2）原产权单位全称     （3）详细的物业地址
央产查询登记表             月       日
业主姓名                         身份证号  
配偶姓名                         身份证号  
物业地址   
产权证号                        产权单位  
建筑面积                        阳台面积  
查询
结果

查询店面                     经纪人                 电话  

央产房同意出售证明
证      明

在京中央和国家机关住房交易办公室：
某某系我单位职工，享受        级别，核定建筑面积       ，其住房地址位于：                               ，建筑面积是     平米。现该同志提出出售此房，经我单位审核，不存在超标问题，原有约定已作废，我单位同意出售，该套房屋的住房档案我单位预计于    年 月报至住房交易办公室。
联 系 人：
联系电话：
                                               年     月     日
                                                 单位公章
备注：加盖单位的公章必须与原购房协议上的公章一致

如何正确确认央产房
主要是审核房屋的原购房协议，原购房协议中的单位是“中国”，“国家”等字头或是“某某”部委开头的，均属于央产房；另外，如遇到单纯的“北京”字头，没有“市字”的房屋，应电话至交易办公室仔细询问，或者询问业主该房屋所在的楼内有无其他房屋已经上市，以及上市的途径，来判断是否是央产房，如果这种房屋地属于海淀区，可直接让业主到单位开具“非央产”证明，即可上市交易。


                    在京中央和国家机关职工现住房面积标准核定对照表
人    员    类    别    住房面积标准 住房控制面积标准  
国家公务员    正局级     120    140  
副局级    105    120  
正处级     90    105  
副处级     80    90  
      25年（含）以上工龄的科员，办事员（正、副科级）     70    80  
科级以下    60    70  
技术工人中的高级技师    80    90  
机关工勤人员 技术工人中的高级工、技师和25年（含）以上工龄初、中级工人，普通工人     70    80  
技术工人中的初、中级工人和25年以下工龄的普通工人     60    70  
央产房的超标处理情况
是否超标不以建筑面积为准，应按在京中央和国家机关职工现住房面积标准核定对照表 ，以住房面积标准为准，如建筑面积低于或等于住房面积标准，则不超标；如建筑面积高于住房面积标准，低于住房控制面积标准，则浮动面积应按成本价来补超标；如建筑面积高于住房控制面积标准，则超出该标准的面积按每平米4000来补超标，浮动面积应按成本价来补超标。
夫妻双方各有央产房的，均可以出售。但有相关面积标准限制，按有关政策规定以夫妻职级最高一方为准界定，其余出售面积按照超标处理。